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土地增值税的计算方法

土地增值税的计算方法

发布时间 :2018-11-21 15:38浏览量 : 428
目前中国土地增值税实行四级超率累进税率,纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人,课税对象为有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值税。那么土地增值税的计算方法是什么?
  •   随着国家对城镇化建设的重视,并积极的推动相关房地产行业的迅速发展。而房地产行业的主要税种包括土地增值税收,那2018土地增值税税率计算方法是怎样的?土地增值税税率是多少?

      一、2018土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      二、土地增值税税率是多少

      1、凡能够提供购房发票的,其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

      2、对于不能够提供购房发票,但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的,其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

      3、对既不能够提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,税务机关可采取核定征收办法,按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

     
  •   土地增值税是财产税的一种,准确的说是财产转移税,并且是卖方税,也就是转让的一方交税,那土地增值税法的法律依据是什么?最新土地增值税暂行条例实施细则是怎样规定的?

      一、土地增值税法的法律依据是什么

      土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物等产权的单位和个人征收的一种税。

      根据《土地增值税暂行条例》的规定,凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人,均应按规定缴纳土地增值税。包括两层含义:一是只对转让国有土地使用权征税,转让集体土地使用权不征税;二是只对有偿转让国有土地使 用权及地上建筑物和其他附着物产权,即有偿转让房地产征税,对以继承、赠与方式无偿转让的房地产不征税。纳税人是有偿转让房地产的一切单位和个人,包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户、外商投资企业及其他单位和个人。纳税人转让房地产所取得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入。

      土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地 产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为:土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金等。

      土地增值税实行四级超额累进税率,即:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率为30%;

      2、增值额超过扣除项目金50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;

      3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;

      4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      二、 最新土地增值税暂行条例实施细则

      第一章 总则

      第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,合理开发、利用、经营土地,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,制定本条例。

      第二条 国家按照所有权与使用权分离的原则,实行城镇国有土地使用权出让、转让制度,但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。前款所称城镇国有土地是指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地(以下简称土地)。

      第三条 中华人民共和国境内外的、企业、其他组织和个人,除法律另有规定者外,均可依照本条例的规定取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

      第四条 依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者,其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

      第五条 土地使用者开发、利用、经营土地的活动,应当遵守国家法律、法规的规定,并不得损害社会公共利益。

      第六条 县级以上人民政府土地管理部门依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

      第七条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记,由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理。

      以上就是法律快车小编为您详细介绍的“土地增值税法的法律依据是什么”的相关知识,相信大家对土地增值税法的法律依据有了初步了解。

     
  •   随着房地产行业的不断发展,房地产开发企业创造高额利润的同时也带来了高税负,税收作为房地产开发企业外部成本来说,客观上影响了其经济收益。土地增值税就是较大的影响因素,是影响收益较大的税种之一。

      一、土地增值税免税范围有哪些

      1、纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税,增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。

      2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

      3、因城市实施规划、国家建设的需要而拆迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税

      4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

      二、土地增值税税率计算方法

      1、直接计算法

      直接计算法,是指直接求出商品或劳务的增值额,然后再乘以规定税率,计算出应纳的增值税税额。计算公式为: 应纳增值税=增值额×税率

      在直接计算法中又分为“加法”和“减法”

      (1)加法,是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来,求出增值额,然后再乘以增值税税率,计算出应纳的增值税税额。公式:应纳增值税=(工资+利息+租金+利润+其它增值项目)×税率

      (2)减法,又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额,如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额,求出增值额,然后乘以增值税税率,计算出应纳增值税税额。公式:应纳增值税=(销售额-非增值项目金额)×税率

      2、间接计算法

      间接计算法,又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额,然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额,以这个税差作为应纳的增值税税额,计算公式为:应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。

      3、增值税计算

      (1)销售额=含税销售收入/(1+17%)

      (2)含税销售收入=销售额*(1+17%) =销售额+销售额*17% =销售额+销项税(或进项税)

      (3)销项税额(或进项税额)=含税销售收入/(1+17%)*17%=销售额*17%

      以上就是关于“土地增值税免税范围有哪些”等相关法律知识。通过上文介绍,可以知道必须积极应对国家的政策措施,采用科学的计算方法对增值税进行科学计算,确定科学、合理的税收筹划方案,使企业在最小的成本范围内得到最大的收益。

     
  •   开一个地产项目时,相关的单位或个人通常会从获得的利润部分中按一定比例缴税,也就是接触到的土地增值税。国家通常为确保税款平稳,均匀的流入国库,而采取的预缴土地增值税的办法。那么预缴土地增值税有什么规定呢?

      一、土地增值税预缴有什么规定

      1、按照《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十六条规定,“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。”

      2、预征是按预售收入乘以预征率计算,预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况核定。按照目前房地产税收政策,开发商需缴营业税、土地增值税等。

      3、土地增值税简单理解就是开发一个项目获得的利润部分,这部分利润将按一定比例缴税。

      二、土地增值税预缴税率是多少

      1、预征率:国税发〔2010〕53号国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%,各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。

      2、房产开发企业计划开发住宅楼5栋,2015年年底竣工交付使用,预计收入总额50000万元,2014年一季度取得预售收入10000万元,当地核定的土地增值税预征率为2%,则应预缴的土地增值税为10000×2%=200万元。

      对于土地增值税的计算,不同省份具体的税率也会有一些差异,具体的考验咨询当地税务部门,按照政策规定来进行交纳。

      预缴土地增值税的话,一定要注意按照当地政策和规定来进行,要注意一下具体的交纳时间和交纳的税率问题。

     
  •   土地增值税是以转让房地产取得的收入,扣除应该扣除的项目后的增值额予以计税。那么2018年土地增值税税率是多少?土地增值税的计算方法是怎样的?

      一、土地增值税计算方法

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      计算增值额的扣除项目:

      1、取得土地使用权所支付的金额;

      2、开发土地的成本、费用;

      3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      4、与转让房地产有关的税金;

      5、财政部规定的其他扣除项目。

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体土地增值税计算方法如下:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%.

      2、增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%.

      3、增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%.

      4、增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

      二、土地增值税税率

      土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%.

      土地增值税实行四级超率累进税率:

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%.

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%.

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%.

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.

      三、土地增值税清算条件

      1、符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

      (1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (3)直接转让土地使用权的。

      2、符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

      (1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (4)省税务机关规定的其他情况。

      以上就是关于2018年土地增值税税率是多少的有关内容,从上面的内容可以知道土地增值税实行四级超率累进税率,土地增值税的征收有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为。

     
  •   核心内容:土地增值税的征税对象有哪些?主要是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。

      土地增值税纳税人

      转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

      土地增值税课税对象

      课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

      土地增值税的征税对象

      征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

      转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:

      (1)取得土地使用权所支付的金额。

      包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为:以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的,为支付的地价款。

      (2)开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。

      包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。

      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。

      根据新会计制度规定,与房地产开发有关的费用直接计入当年损益,不按房地产项目进行归集或分摊。为了便于计算操作,《细则》规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能提供金融机构证明的,利息不单独扣除,三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。[page]

      (4)旧房及建筑物的评估价格。

      是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值,并由当地税务机关参考评估机构的评估而确认的价格。

      (5)与转让房地产有关的税金。

      这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (6)加计扣除。

      对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。

     
  •   虽然说在我国有着品种十分繁多的税款,但是对于每个税款都有相应的交纳时间,有的是在内直接扣除有的是需要自己到相关部门去完成交税的。

      一、土地增值税纳税期限为多长时间

      纳税人应在转让房地产合同签订后7
    日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料,然后在税务机关规定的期限内缴纳土地增值税。

      二、土地增值税税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      三、土地增值税征税范围

      (1)土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税,对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

      (2)土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税,也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

      (3)土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税,对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产,不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种:

      ①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

      ②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

     
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